Tasación - CA-1356109

🏠 DATOS BÁSICOS

Superficie construida:
110m²

Superficie parcela:
138m²

Año construcción:
1960

Dormitorios/Baños:
3/2

Referencia catastral:
1356109UG0515N0001RA

Precio Actual:
125.000€

💰 ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO

Referencia	Superficie	Precio/m²	Valor Total
Propiedad actual	110m²	1.136€/m²	125.000€
Casa Centro - Aguadulce	125m²	520€/m²	65.000€
Casa reformar - Écija	411m²	304€/m²	125.000€
Casa reformar - Écija Centro	950m²	237€/m²	225.000€

Precio medio zona La Luisiana para casas: 800-1.000€/m²

⚠️ FACTORES CRÍTICOS DE VALORACIÓN

Elementos que reducen significativamente el valor:

Antigüedad de 64 años (construcción 1960)
Precio por m² (1.136€) superior a la media de la zona
Necesidad de reformas para modernización
Certificado energético en trámite (potencial calificación baja)
Instalaciones eléctricas y fontanería originales
Carpintería exterior anticuada

✅ ASPECTOS POSITIVOS

Ubicación excelente - Calle principal de La Luisiana
Superficie amplia - 110m² construidos + 138m² parcela
Distribución clásica - 3 dormitorios y 2 baños
Posibilidad aparcamiento - En zona cercana
Zona residencial consolidada - Todos los servicios próximos
Comunicaciones excelentes - Acceso directo a A-4
Estado general bueno - Habitable sin reforma urgente

🎯 VALORACIÓN POR MÉTODOS

Método Comparativo Ajustado:

Concepto	Cálculo	Valor
Valor base (110m² × 900€/m²)	110 × 900	99.000€
Valor terreno (138m² × 150€/m²)	138 × 150	20.700€
Subtotal construcción + terreno		119.700€
Depreciación antigüedad (-40%)	-47.880€	-47.880€
Ajuste estado conservación (-10%)	-11.970€	-11.970€
VALOR COMPARATIVO AJUSTADO		59.850€

Método de Rentabilidad:

Concepto	Valor
Alquiler potencial	450€/mes
Rentabilidad bruta anual	5.400€
Tasa capitalización (6%)	16,67x
VALOR POR CAPITALIZACIÓN	75.000€

💰 TASACIÓN FINAL

VALOR DE MERCADO: 75.000€

682€/m² - Precio ajustado a las características actuales

Rango de Valor	Precio	Observaciones
Valor Mínimo	65.000€	Venta rápida necesitada
Valor Probable	75.000€	Valor real de mercado
Valor Máximo	85.000€	Con pequeñas mejoras
Precio Actual	125.000€	Muy por encima de mercado

📈 POTENCIAL DE MEJORA Y REVALORIZACIÓN

Inversión en Reformas:

Mejora	Inversión	Valor Añadido	ROI
Reforma cocina y baños	15.000€	+25.000€	167%
Mejora eficiencia energética	8.000€	+12.000€	150%
Actualización instalaciones	5.000€	+8.000€	160%
Suelos y pintura	4.000€	+7.000€	175%
TOTAL INVERSIÓN	32.000€	+52.000€	163%

💡 ESTRATEGIA COMERCIAL RECOMENDADA

Precio actual:
125.000€

Precio recomendado:
75.000€

Público objetivo:
Inversores, reforma, primera vivienda

Plazo venta:
4-8 meses

            Argumentarios comerciales:
            Oportunidad para inversión con reforma
Ubicación inmejorable en La Luisiana centro
Superficie amplia con parcela
Potencial revalorización con mejoras
Precio competitivo tras ajuste

        

📊 ANÁLISIS DE INVERSIÓN

Rentabilidad por Usos:

Destino	Inversión Total	Renta Mensual	ROI Anual
Vivienda habitual	75.000€	-	Revalorización 2-3%
Alquiler actual	75.000€	450€	7.2%
Alquiler con reforma	107.000€	650€	7.3%
Reventa con reforma	107.000€	-	24.3% (en 12 meses)

🔍 ANÁLISIS DE LA ZONA - LA LUISIANA

Demanda vivienda:
Media

Precio medio m²:
800-1.000€

Crecimiento población:
Estable

Servicios:
Completos

Características del mercado en La Luisiana:

Mercado local con demanda estable pero limitada
Precios inferiores a la media provincial
Alta sensibilidad al precio - competencia con vivienda nueva
Buena aceptación de viviendas reformadas

🏆 CONCLUSIÓN FINAL

VALOR DE TASACIÓN: 75.000€

La casa presenta una ubicación excelente en el centro de La Luisiana pero su antigüedad de 64 años y la necesidad de reformas limitan significativamente su valor. El precio actual de 125.000€ está 66% por encima del valor de mercado considerando sus características actuales.

Se recomienda reducir el precio a 75.000€ para una comercialización realista, o mantener el precio actual destacando el potencial de revalorización mediante reforma integral. Ideal para inversores que busquen un proyecto de rehabilitación en ubicación privilegiada o familias que valoren la ubicación por encima del estado de la vivienda.