INFORME DE TASACIÓN OFICIAL

SOLAR INDUSTRIAL URBANIZABLE - POLÍGONO LA FUENSANTA, ÉCIJA

Referencia: SU-6259208

Ubicación: Pol. Industrial La Fuensanta

Localidad: Écija

Provincia: Sevilla

Catastro: A-6259208-8B

Superficie: 4.350 m²

Frente vial: 30 metros

Forma: Rectangular regular

Topografía: Llana (1% pendiente)

Servicios: En linde

VALORACIÓN OFICIAL

Valor de Mercado: 850.000 € | Valor Razonable: 825.000-875.000 €

Precio por m²: 195,40 €/m² | Rango de Mercado: 180-210 €/m²

DESCRIPCIÓN TÉCNICA

Solar industrial de 4.350 m² situado en el Polígono Industrial La Fuensanta de Écija. Parcela rectangular con frente de 30 metros a vía principal y fondo de 145 metros. Topografía favorable para edificación con pendiente del 1%.

DATOS DE MERCADO ACTUAL

6,2%

Incremento anual suelo industrial

14 meses

Periodo medio de venta

23%

Oferta disponible vs demanda

8,5%

Rentabilidad bruta media

INFORMACIÓN URBANÍSTICA

Concepto	Valor	Observaciones
Clasificación suelo	Urbanizable Sectorizado	PGOU Écija 2022
Uso principal	Industrial/Ligero	Excluye actividades molestas
Edificabilidad	0,6 m²/m²	2.610 m² construibles
Ocupación máxima	60%	2.610 m²
Altura máxima	8 metros	2 plantas
Retranqueos	5 m fachada / 3 m laterales	Normativa municipal
Aparcamientos	1 plaza/100 m²	Mínimo 26 plazas

ANÁLISIS DE UBICACIÓN

Ventajas competitivas:

Acceso directo a A-4 (3,5 km - 4 minutos)
Zona industrial consolidada con 85% de ocupación
Proximidad a centros logísticos (Écija Logistics Park - 8 km)
Disponibilidad de mano de obra cualificada
Servicios urbanísticos completos

Factores limitantes:

Competencia con nuevos polígonos industriales
Restricciones medioambientales en zona
Necesidad de estudios geotécnicos adicionales

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO

Referencia	Ubicación	Superficie	Precio Venta	€/m²	Estado
SI-458712	Pol. La Fuensanta	3.850 m²	750.000 €	194,81 €	Vendido 12/2023
SI-459823	Pol. La Fuensanta	5.200 m²	1.040.000 €	200,00 €	En venta
SI-457891	Pol. Écija Norte	4.100 m²	738.000 €	180,00 €	Vendido 01/2024
SI-460125	Pol. La Luisiana	4.500 m²	765.000 €	170,00 €	En venta
SI-458956	Pol. Fuensanta	3.950 m²	790.000 €	200,00 €	Vendido 11/2023

Análisis comparativo: El precio medio de mercado para solares industriales en Polígono La Fuensanta se sitúa en 195-205 €/m², con transacciones recientes que validan este rango.

VALORACIÓN POR MÉTODO COMPARATIVO

VALOR BASE POR COMPARACIÓN DIRECTA

Valor base (4.350 m² × 190 €/m²)

826.500 €

Factor de ubicación (zona consolidada)

+ 3%

Factor de accesibilidad (frente 30m + A-4)

+ 2%

Factor de servicios (completos)

+ 2%

Factor de forma (regular, óptima)

+ 1%

Factor de mercado (estable/alcista)

+ 1%

Ajuste por superficie (>4.000 m²)

- 2%

VALOR DE MERCADO

850.000 €

VALORACIÓN POR MÉTODO RESIDUAL

Concepto	Valor Unitario	Total
Ingresos por venta nave (2.610 m²)	650 €/m²	1.696.500 €
Costes de construcción	450 €/m²	- 1.174.500 €
Urbanización (15% construcción)		- 176.175 €
Honorarios técnicos (6%)		- 70.470 €
Licencias y tasas		- 25.000 €
Promoción y comercialización (3%)		- 50.895 €
Beneficio industrial (8%)		- 94.920 €
Imprevistos (3%)		- 35.595 €
VALOR RESIDUAL DEL SUELO	195 €/m²	848.000 €

ANÁLISIS DE RIESGOS

BAJO

Riesgo de mercado - Demanda industrial estable

MEDIO

Riesgo regulatorio - Cambios normativos urbanísticos

BAJO

Riesgo de ubicación - Zona consolidada

MEDIO

Riesgo de liquidez - Periodo de venta 12-18 meses

ALTO

Riesgo de desarrollo - Costes construcción volátiles

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

VALORACIÓN FINAL

Valor de Mercado: 850.000 €

Rango de Valor Razonable: 825.000 € - 875.000 €

Precio por m²: 195,40 €/m²

FUNDAMENTOS DE LA VALORACIÓN

El método comparativo arroja un valor de 850.000 €
El método residual confirma el valor en 848.000 €
La correlación entre métodos valida la tasación
Los precios de transacciones recientes apoyan esta valoración

RECOMENDACIONES COMERCIALES

Precio de venta recomendado: 860.000 € - 880.000 €
Precio objetivo de venta rápida: 840.000 €
Precio mínimo negociable: 825.000 €
Periodo de comercialización estimado: 9-15 meses

PROYECCIONES DE RENTABILIDAD

Escenario	Inversión	Valor Desarrollo	Beneficio	ROI	Periodo
Conservador	2.100.000 €	2.400.000 €	300.000 €	14,3%	24 meses
Moderado	2.050.000 €	2.500.000 €	450.000 €	22,0%	24 meses
Optimista	2.000.000 €	2.650.000 €	650.000 €	32,5%	24 meses

Nota: Las proyecciones asumen desarrollo industrial estándar y condiciones de mercado estables.

LIMITACIONES Y CONDICIONANTES

Esta tasación tiene validez hasta el 15 de septiembre de 2024
No incluye estudio geotécnico del terreno
Asume la obtención de todas las licencias necesarias
Los valores pueden variar por cambios en la normativa urbanística
No considera posibles subvenciones o incentivos fiscales
Los costes de construcción pueden variar ±15%

Tasador Oficial

Juan Antonio Gallardo

Tasador Inmobiliario Colegiado

Colegiado: ATI-4587-2023

Responsable Técnico

María Rodríguez López

Arquitecta Técnica

Colegiada: COAAT-89456