Valoración Inmobiliaria

🌱 ESTADO ACTUAL Y DATOS CLAVE:

Uso principal: Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola.

Superficie Catastral: 8.199 m² (0,82 Ha).
Estado: Parcela de regadío en producción, tierra de labor.
Estatus Comercial: **DISPONIBLE PARA EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA**.

🏞️ DATOS OFICIALES Y DESCRIPTIVOS

Elemento	Datos Catastrales / Físicos	Detalles
Clase y Uso	Suelo No Urbanizable	Protección Agrícola
Superficie	8.199 m²	Según Catastro de Bienes Inmuebles
Régimen Hídrico	Regadío	Conexión a red disponible
Topografía	Completamente llana	Ideal para mecanización
Acceso	Carretera asfaltada	Acceso directo

📊 ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO

Precios m² en Fuente Palmera (zona regadío):

Tipo de Parcela	Precio m² Medio	Rango
Regadío alta calidad	5-8 €/m²	-
Regadío estándar	3-5 €/m²	-
Secano	1-3 €/m²	-

Comparables en la Zona:

Descripción	Superficie	Precio/m²	Precio Total
Parcela regadío similar	7.500 m²	6,50 €/m²	48.750 €
Parcela regadío Fuente Palmera	10.000 m²	6,00 €/m²	60.000 €
Parcela secano transformable	12.000 m²	3,50 €/m²	42.000 €

💰 VALORACIÓN POR MÉTODOS

Método Comparativo:

Elemento	Superficie	Precio/m²	Valor
Parcela Principal	8.199 m²	6,71 €/m²	55.000 €

Método de Rentabilidad Agrícola:

Concepto	Valor	Detalle
Ingresos anuales potenciales	3.500 €/año	Cultivos intensivos
Gastos anuales estimados	1.500 €/año	-
Beneficio neto anual	2.000 €/año	-
Tasa capitalización (5%)	20x	-
VALOR POR CAPITALIZACIÓN	40.000 €

Método de Coste de Oportunidad:

Concepto	Valor	Detalle
Valor terreno equivalente secano	25.000 €	-
Coste transformación a regadío	30.000 €	Incluye derechos agua
VALOR POR COSTE	55.000 €

🎯 TASACIÓN FINAL

Rango de Valor de Mercado:

Concepto	Valor
Valor Mínimo	45.000 €
Valor Probable	52.000 - 58.000 €
Valor Máximo	65.000 €

💰 PRECIO DE MERCADO RECOMENDADO: 55.000 €

Justificación del precio competitivo (55.000 €):

Precio alineado con el mercado de parcelas de regadío en la zona (6,71 €/m²).
Excelente relación calidad-precio para parcela de regadío con acceso directo.
Potencial de revalorización por ubicación en zona agrícola consolidada.

📈 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA TASACIÓN

✅ Aspectos Positivos:

✅ Régimen de regadío con derechos de agua consolidados
✅ Topografía completamente llana ideal para mecanización
✅ Acceso directo desde carretera asfaltada
✅ Suelo de alta calidad para cultivos intensivos
✅ Ubicación en zona agrícola consolidada de la Vega del Guadalquivir

⚠️ Aspectos a Considerar:

⚠️ Suelo No Urbanizable - Uso exclusivamente agrícola
⚠️ Limitaciones de edificación - Solo nave agrícola auxiliar
⚠️ Mercado específico - Dirigido principalmente a agricultores
⚠️ Estacionalidad - Demanda vinculada a campañas agrícolas

🌾 POTENCIAL AGRÍCOLA Y RENTABILIDAD

Cultivos Recomendados y Rentabilidad:

Cultivo	Inversión Inicial	Ingresos Anuales	Rentabilidad
Olivo intensivo	15.000 €	4.000 €/año	8-10%
Hortalizas (tomate, pimiento)	8.000 €	6.000 €/año	12-15%
Maíz grano	3.000 €	3.500 €/año	6-8%
Cereales invierno	2.000 €	2.500 €/año	5-7%

Inversión y Plusvalía Potencial:

Concepto	Coste	Valor Añadido
Parcela actual	55.000 €	-
+ Nave agrícola (200 m²)	25.000 €	+15.000 €
+ Sistema riego optimizado	8.000 €	+5.000 €
+ Plantación olivo intensivo	15.000 €	+20.000 €
VALOR POTENCIAL	103.000 €	+48.000 €

💡 ESTRATEGIA COMERCIAL Y RECOMENDACIONES

Estrategia de Precio:

Concepto	Precio	Observaciones
Precio inicial	59.900 €	Para negociación
Precio objetivo	55.000 €	Valor real de mercado
Precio mínimo	52.000 €	Límite inferior

            🎯 PÚBLICOS OBJETIVO:
            Agricultores profesionales que busquen ampliar su explotación
Inversores agrícolas interesados en rentabilidad a medio plazo
Jóvenes agricultores que inicien su actividad
Propietarios colindantes que quieran redondear sus fincas

        

Argumentarios Comerciales:

✅ Oportunidad de inversión segura: Tierra de cultivo en zona consolidada
✅ Rentabilidad inmediata: Parcela en producción desde el primer día
✅ Máxima mecanización: Topografía llana y forma regular
✅ Posibilidad de mejora: Potencial para nave agrícola y mejoras

🏆 CONCLUSIÓN FINAL

✅ VALOR DE TASACIÓN: 55.000 €

Recomendación: Se valida el precio de venta de 55.000 € como una cifra justa y competitiva para esta parcela de regadío. El precio de 6,71 €/m² se encuentra en el rango medio-alto para parcelas de regadío en la zona, justificado por las excelentes características de la finca.

Perspectivas de comercialización: Se espera una comercialización en un plazo de 3-6 meses, dirigida principalmente a agricultores profesionales de la zona o inversores en activos agrícolas. La parcela representa una oportunidad sólida de inversión con potencial de revalorización y rentabilidad agrícola.

Valoración Inmobiliaria - PA-14030A018 - Departamento Técnico
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VALORACIÓN INMOBILIARIA - PA-14030A018

PARCELA RÚSTICA EN VENTA - VILLAR

Suerte La Bomba, Fuente Palmera, Córdoba